Izgradnja vlastite kuće sa svim svojstvima prilagođenim vama zasigurno je cilj o kojem su svi barem jednom razmišljali. Nove kuće uvijek udovoljavaju važećim građevinskim propisima, često mogu biti energetski učinkovitije i nude mnoge druge mogućnosti.
Ako nemate vlastito zemljište, prvi korak prema izgradnji vlastite kuće bio pronalaženje pravog zemljišta. Put do izgradnje vlastite kuće može biti dug, no to ne znači da mora biti i težak. Da bi ste spriječili da se projekt iz snova pretvori u noćnu moru morate biti oprezni.
Kada tražite zemljište za svoju buduću kuću, kao i kod drugih istraživanja, prvo morate krenuti od postavljanja pravih pitanja. To će vam omogućiti da odredite najvažnije prioritete čime automatski otklanjate stvari zbog kojih ćete gubiti vrijeme.
1. Je li zemljište pogodno za gradnju?
Značenje pojma „građevinsko” ovdje se odnosi na karakteristike samog zemljišta. Recimo da na mreži tražite zemlju u blizini mora (za buduću kuću za odmor). Na slikama (na web stranici) bi zemljište moglo izgledati savršeno, ali što ako su u stvarnosti nagibi veći nego što ste očekivali ili površina nije dovoljna za vaše građevinske planove?
U ovakvim situacijama kad niste sigurni, najbolje bi bilo tražiti završene studije o zemljištu, a u idealnom slučaju vidjeti ima li zemljište (odnosno projekt) potrebne građevinske dozvole. Cilj ovakvih pitanja je osigurati da priprema zemljišta za izgradnju neće koštati više od samog postupka izgradnje.
2. Postoje li dugoročni planovi za cijelo područje oko zemljišta?
Zamislite situaciju u kojoj kupite zemljište, izgradite kuću, a u međuvremenu saznate da će se u blizini vas graditi šoping centar ili autobusni kolodvor. Primjer je plastičan, ali ukazuje na potencijalno nepovoljnu situaciju koja vas može snaći ako ne istražujete dovoljno.
Ako ste već odabrali savršeno zemljište za vlastitu kuću, uvijek pokušajte kontaktirati lokalni ured za prostorno planiranje i pitati ih postoje li dugoročni projekti na tom području, ili se počelo razgovorati o budućim projektima.
Odgovori koje dobijete dat će vam jasnu sliku o tome uklapa li se to zemljište i budući projekt u vašu viziju doma u kojem želite živjeti.
3. U kojoj se zoni nalazi zemljište?
Ako se ispostavi nema budućih projekata na području zemljišta koje ste željeli kupiti, sljedeći je korak provjera propisa o zonama. Zone vam govore je li zemljište namijenjeno za stambenu, komercijalnu, poljoprivrednu ili industrijsku upotrebu. Kad saznate više o tim zonama, moći ćete znati – što ćete točno moći učiniti sa željenom zemljišnom parcelom (u ovom primjeru, ako želite graditi kuću, zemljište bi trebalo biti namijenjeno za stambenu upotrebu ).
Kako je građevinsko područje namijenjeno za gradnju tako je i poljoprivredno zemljište namijenjeno za poljoprivrednu proizvodnju. Graditi se stoga mogu isključivo objekti poljoprivredne namjene (poljske kućice, staklenici, spremišta za alat, poljoprivrednu opremu i sl.) i to uz uvjet da isti nisu zabranjeni prostornim planom i da je zadovoljena minimalna veličina čestice .
4. Je li zemljište prohodno i dostupno?
Postoje dva najčešća načina za pristup većini zemljišta, glavnom cestom ili korištenjem pristupnog puta. Glavna cesta je lokalna cesta koja pruža direktni pristup nekretnini.
Pristupni put, s druge strane prelazi preko samog zemljišta. U najviše slučajeva takvi putevi zahtijevaju partnerski odnos između vlasnika dviju parcela. Što učiniti u situaciji ako zemljište koje vas zanima nema direktan pristupni put?
Vlasnici nekretnina za dolazak na svoju nekretninu mogu koristiti pravo na služnost prolaza ili nužni prolaz preko susjedne nekretnine drugog vlasnika. Služnost i nužni prolaz se osnivaju u situaciji kad ne postoji drugi način prilaza na nekretninu. Služnost prolaza je pravo vlasnika određene nekretnine da se za potrebe te nekretnine na određeni način služi nečijom nekretninom, a vlasnik poslužne nekretnine to mora trpjeti ili mora propuštati određene radnje na svojoj nekretnini koje bi inače imao pravo činiti.
Služnost se može osnivati pravnim poslom na način da stranke određuju svojom voljom ili u sporazumu opseg i druga prava i obveze u vezi sa stjecateljem i ostvarivanjem prava. Služnost se može osnovati i na temelju odluke suda.
5. Ima li zemljište priključak za struju i vodu?
U Hrvatskoj mnoge zemljišne čestice imaju pristojne kanalizacijske sustave (ili septičke jame), priključke za vodu, struju i dostupnost Wi-Fi mreže. Kada gledate oglase za zemljišta trebali biste više pažnje usmjeriti na zemljišta koje na prvi pogled ima sve što ste ikada željeli, ali do njega ne vode ceste, a pritom vjerojatno nema ni potrebne priključke.
Ipak, postoje slučajevi u kojima su kupci pristali na akviziciju zemljišta bez svih priključaka. Tada im je jedina mogućnost bila imati neovisne izvore energije (poput generatora), te komunalnih rješenja (poput septičkih jama).
6. Jesu li granice zemljišta jasno definirane?
Stavljanje jednostavne ograde ili sadnja stabla na dijelu zemlje koji nije vaš može vam uzrokovati masovne glavobolje i dodatne troškove, zato svakako otkrijte točno gdje zemljište započinje i gdje završava.
7. Postoje li neriješeni pravni problemi?
U Hrvatskoj još uvijek postoje neke nekretnine koje mogu imati pravnih problema – uglavnom povezane s vlasništvom i građevinskim dozvolama. Iako se ti problemi postupno rješavaju izmjenama zakona, ipak ima zamki na koje treba paziti. Uz pomoć vaše agencije za nekretnine ili odvjetnika, prije potpisivanja bilo kojeg ugovora provjerite je li zemljište u potpunosti provjereno.
Korisni linkovi za strane državljane koji žele kupiti zemljište u Hrvatskoj
- Vodič za kupovinu nekretnina u Hrvatskoj
- Ministarstvo gradnje i prostornog planiranja
- Geoportal map
- Katastar
- Državna geodetska uprava