- Kompletni vodič korak-po-korak za kupovinu nekretnine u Hrvatskoj (za strane državljane)
Pod pretpostavkom da ste već prikupili potrebne informacije o životu u Hrvatskoj i odlučili ste tamo kupiti nekretninu (za život ili ulaganje u Hrvatskoj), možda se pitate koji su sljedeći koraci koje biste trebali poduzeti.
Konkretno, htjeli biste znati je li postupak kupnje nekretnine u Hrvatskoj sličan onome u vašoj zemlji i kolika bi bila cijena cijelog postupka. Ovaj vodič pomoći će vam da razumijete cijeli postupak kupnje nekretnine u Hrvatskoj.
Pronađite pouzdanu agenciju
Nakon što odaberete regiju u Hrvatskoj i savršenu nekretninu, trebali biste pronaći i dobrog agenta. Razlog tome je što vas neke lokalne agencije mogu bolje voditi kroz cijeli postupak kupnje nekretnine u Hrvatskoj. Agenti također govore materinji jezik i upoznati su s tržištem nekretnina i njegovim trendovima. Uz njihovu pomoć mogli biste ubrzati cijeli postupak. Prije nego što unajmite agenta, ne zaboravite istražiti agencije. Započnite s njihovim aktivnostima na web mjestu i društvenim mrežama i uvijek provjerite recenzije.
Napomena: Angažiranje odvjetnika jedna je od stvari koje se najviše zanemaruju tijekom kupnje kuće ili zemljišta općenito. Pravni savjet trebao bi biti važan dio cijelog vašeg plana kupovine. Neke od agencija za promet nekretninama u Hrvatskoj usko surađuju s pravnicima ili imaju pravni odjel specijaliziran za kupnju nekretnina u Hrvatskoj. To vrijedi samo ako već nemate odvjetnika.
Ako poznajete nekoga iz svoje zemlje koji je kupio nekretninu u Hrvatskoj, bilo bi dobro zamoliti tu osobu da podijeli iskustvo. Intervjuirajte agente iz različitih agencija za promet nekretninama i provjerite jesu li licencirani. Možete biti sigurni da je agencija pouzdana ako je dio Hrvatske gospodarske komore. Na web mjestu Hrvatske gospodarske komore možete unijeti ime agenata ili agencija i provjeriti jesu li agencije ili agenti u registru. Na taj ćete način izbjeći potencijalne prevarante ili ilegalne agencije.
Tko može kupovati nekretnine prema Hrvatskim zakonima?
Strani državljani mogu kupiti nekretnine u Hrvatskoj. Ali postoji jedna mala razlika. Razlika ovisi o tome dolazite li iz EU-a ili ne.
Kupovina nekretnina u Hrvatskoj za državljane zemalja iz Europske Unije
Strani državljani koji dolaze iz zemalja članica Europske Unije mogu kupovati nekretnine na isti način kao i hrvatski državljani. Građani Švicarske i Italije mogu se koristiti ovim pravilom ako se planiraju trajno preseliti u Hrvatsku.
Kupovina nekretnina u Hrvatskoj za državljane zemalja izvan Europske Unije
Ako dolazite iz zemlje izvan Europske unije, možete kupiti nekretninu u Hrvatskoj prema Načelu uzajamnosti. Što to znači? Republika Hrvatska ima Sporazum o uzajamnosti s drugim zemljama. Takvi sporazumi reguliraju kupovinu nekretnina za građane Hrvatske i zemlje s kojima je Hrvatska sklopila sporazum. Ako država u kojoj ste registrirani (kao državljanin) ima ugovor s Hrvatskom, možete kupiti nekretninu po pravilima definiranima u sporazumu.
Na službenoj stranici Ministarstva pravosuđa i uprave RH možete saznati je li vaša zemlja na popisu zemalja koji imaju sklopljen sporazum o uzajamnosti s Republikom Hrvatskom.
Koja je razlika kupovanja nekretnina u odnosu na državljane koji dolaze iz zemalja EU zone?
Razlika je u tome što će vam trebati suglasnost Ministarstva pravosuđa u Republici Hrvatskoj. Bez tog dopuštenja nećete moći finalizirati kupnju. Cijeli postupak može trajati nekoliko mjeseci.
Važno je imati na umu da samo hrvatski građani mogu kupiti poljoprivredno zemljište i šume (strani državljani još uvijek ne mogu kupiti poljoprivredno zemljište u Hrvatskoj – ovo će pravilo trajati do 2023. godine).
Sve dodatne informacije možete pronaći na službenoj stranici Ministarstva vanjskih i europskih poslova u Hrvatskoj.
Kako je Brexit utjecao na pravila o kupovini nekretnina u Hrvatskoj za građane Velike Britanije?
Svi državljani Velike Britanije koji žive u Hrvatskoj prema zakonu EU-a i imaju privremeni ili stalni boravak, imaju pravo na kupnju nekretnine prema postojećim propisima. To znači da su prava građana Ujedinjenog Kraljevstva i dalje ista kao i prava građana EU-a. Sporazum o povlačenju utvrđuje uvjete istupanja Velike Britanije iz EU i predviđa dogovor o pravima građana. Utvrđuje prijelazno razdoblje koje traje do 31. prosinca 2020. Za to vrijeme možete nastaviti živjeti, raditi i studirati u EU kao i prije 31. siječnja 2020.
Postoje li iznimke za državljane koji dolaze iz zemalja izvan EU zone?
Ako ne želite čekati dozvolu i potvrdu od Ministarstva pravosuđa Hrvatske, postoji još jedna mogućnost. Možete osnovati tvrtku i kupiti nekretninu kao vlasništvo tvrtke. Hrvatske tvrtke imaju jednaka prava kao i hrvatske pravne osobe bez obzira na državljanstvo osnivača i vlasnika. Tvrtku u Hrvatskoj mogu osnovati građani iz cijelog svijeta.
Dokumenti koje morate priložiti kada tražite suglasnost Ministarstva:
- Osnova za kupnju nekretnine (Ugovor o kupoprodaji, Ugovor o poklonu itd.).
- Dokaz o vlasništvu (zemljišna knjiga, potvrda – ne starija od 6 mjeseci).
- Potvrda (ne starija od 6 mjeseci) od županijskog ureda mjesta u kojem se nalazi nekretnina
- Dokaz o državljanstvu za strane kupce (kopija putovnice) i dokaz o statusu pravne osobe.
- Dokaz o uplati poreza od 35 kuna za podnošenje zahtjeva i 70 kuna za odluku o stjecanju nekretnina. Svako ažuriranje zahtjeva doplaćuje se dodatnih 20 kuna.
Adresa na koju biste trebali poslati zahtjev s dodatnim datotekama je Ulica grada Vukovara 49, 10000 Zagreb, Ministarstvo pravosuđa Republike Hrvatske
Plaćajte iznose u kunama
Na mnogim web stranicama ili oglasima možete vidjeti cijenu nekretnina izraženu u eurima kao glavnu valutu. Hrvatska još uvijek nije dio sustava plaćanja u Eurima. Glavna valuta je hrvatska kuna (HRK). Sva plaćanja moraju se izvršiti u toj valuti u skladu sa zakonom. To se odnosi i na privatne osobe i na tvrtke (pravne osobe). Jedini način kupnje nekretnine u stranoj valuti je ako vi i prodavač dolazite iz različitih zemalja, a transakcija se odvija izvan Hrvatske. Očekuje se da će Hrvatska zamijeniti kunu eurom do kraja 2021.
Mogu li strani državljani podignuti stambeni kredit u Hrvatskoj?
Dobivanje hipoteke ili kredita za kupnju kuće ili zemljišta u Hrvatskoj ako ste strani državljanin nije lako. Prije odobravanja hipoteke, hrvatske banke žele dodatna jamstva. Ako (kao strani državljanin) imate privremeni boravak u Hrvatskoj, malo je vjerojatno da ćete dobiti odobrenje za hipoteku. Ako dobijete odobrenje, velika je vjerojatnost da ćete dobiti manji dio traženog iznosa. Najvjerojatnije ćete biti odbijeni jer još uvijek niste dokazali svoju dugoročnu vezu sa državom i zbog toga vas banke vide kao rizik.
Iznimka bi bila za građane EU-a s kojima bi se tehnički trebalo postupati kao s hrvatskim građanima. Najbolji način da saznate ispunjavate li uvjete za hipoteku u Hrvatskoj je da izravno kontaktirate banke u Hrvatskoj. Evo popisa nekih od najvećih banaka u Hrvatskoj:
Novosti u kupovanju nekretnina u Hrvatskoj
Ministarstvo pravosuđa dovršilo je projekt web usluge povezivanja zemljišnoknjižnih informacijskih sustava ZIS OSS (regulirane zemlje) i eNotar, u suradnji s Hrvatskom javnobilježničkom komorom. Ova novost sada će građanima i pravnim osobama omogućiti da upis zemljišta izvrše u jednom koraku.
Donedavno je upis u zemljišne knjige bila svojevrsna „avantura“ kroz koju su građani prolazili obilazeći nekoliko institucija kako bi postigli željenu registraciju. Sada je moguće sve radnje obaviti odlaskom kod javnog bilježnika jednom umjesto dosadašnje prakse odlaska kod javnog bilježnika, Porezne uprave i zemljišnoknjižnog odjela Općinskog suda, izvijestila je je Hrvatska javnobilježnička komora (HJK).
S ciljem pojednostavljenja i skraćivanja zemljišnoknjižnog postupka, Ministarstvo pravosuđa i Hrvatska javnobilježnička komora uspješno su povezali web uslugu (računalna aplikacija putem Interneta) s zemljišnoknjižnim informacijskim sustavom (za što se koristi kratica ZIS-OSS ) i središnji informacijski sustav javnih bilježnika – eNotar.
Korisne informacije za strane državljane koji kupuju nekretninu u Hrvatskoj prvi put
Što je OIB?
OIB je osobni identifikacijski broj. Hrvatski i strani državljani koji imaju bilo kakvih financijskih poslova u Hrvatskoj moraju imati svoj OIB. Ako imate bankovni račun, plaćate porez i račune za komunalne usluge, potreban vam je OIB. Potrebno je imati OIB ako želite kupiti nekretninu u Hrvatskoj. Nakon što predate zahtjev za identifikacijski broj, možete ga dobiti u roku od nekoliko minuta, ovisno o tome koliko je zauzet ured u kojem se prijavljujete. Imati OIB važno je ako planirate potpisati ugovor u Hrvatskoj (OIB je obvezan element svakog ugovora u Hrvatskoj).
Kako otvoriti račun u banci u Hrvatskoj?
Za otvaranje računa trebat će Vam putovnica ili osobna iskaznica i Vaš OIB. U Hrvatskoj morate osobno otvoriti bankovni račun. Većina banaka ne šalje lozinke i PIN kodove izvan Hrvatske. Također, vjerojatno biste morali potpisati dokumente koji se odnose vašu privatnost i GDPR. Ako kupujete nekretninu, bilo bi poželjno da otvorite račun u kunama i drugoj valuti po vašem izboru.
Kako platiti porez na nekretnine u Hrvatskoj?
Porez na promet nekretnina mora se platiti u roku od 15 dana od primitka potvrde o porezu na promet nekretnina. Nova praksa koja je olakšala postupak je da sada javni bilježnik mora registrirati ugovore o kupoprodaji kod Porezne uprave. Prije ove nove prakse, odvjetnik kupca bio je osoba odgovorna za ovaj zadatak.
Napomena: Ako negdje pročitate rečenicu koja kaže: “Nakon sklapanja ugovora o kupoprodaji kod javnog bilježnika, imate 30 dana da registrirate sve dokumente ugovora o kupoprodaji kod poreznog tijela. Taj postupak obično vodi punomoćnik kupca.” – trebali biste znati da je ova praksa zastarjela i da izvor koji ste pročitali nije ažurirao podatke.
Nakon predaje dokumenta, kupac ili njegov zastupnik primit će zahtjev za plaćanje poreza, koji morate platiti u roku od 15 dana od datuma isporuke. Ako ne platite u zadanom roku, kamate će se naplaćivati po stopi od 17,5% za svaki sljedeći dan dok se ne izvrši plaćanje.
Izjava o odricanju odgovornosti: Svrha ovog članka je pomoći vam da razumijete postupak kupnje nekretnine u Hrvatskoj i upoznati vas s tijelima koja Vam u tome mogu pomoći. Neke se pisane informacije mogu s vremenom promijeniti zbog primjene novih zakona i propisa. Zbog toga nas možete kontaktirati u bilo kojem trenutku. Ako imate bilo kakvih pitanja u vezi s kupnjom nekretnina, ali niste sigurni jesu li podaci ili propisi, bit će nam drago pomoći Vam u istraživanju.